8月广东楼市：市场下行趋势增强，后市预计量缩价稳

销量增速持续回落

分化之余走势趋同

1-8月，全省商品房销售面积、销售金额分别为9544.70万平方米和10916.30亿元，同比增长9.2%和14.5%，增速连续两个月回落。其中，商品住宅销售面积8236.39万平方米，销售金额9080.27亿元，同比分别增长4.5%和8.9%；非住宅商品房销售面积1308.31万平方米、金额1836.02亿元，同比增长52.2%和68.2%。商品住宅均价11025元/平方米，非住宅均价14034元/平方米，同比分别上涨2.9%和10.5%。受调控政策影响，住宅销售增速明显低于非住宅商品房。

分区域看，珠三角地区市场保持量缩价升的态势，商品房销售面积和销售金额分别为6269.28万平方米和8919.47亿元，同比下降4.6%和增长5.9%，较1-7月下降1.2个和1.6个百分点，分别占全省总量的65.7%和81.7%；销售均价13438元/平方米，同比上涨10.9%，较1-7月回落0.4个百分点。粤东西北表现为量价齐升，合计销售面积3275.42万平方米，销售金额1996.83亿元，同比分别增长50.8%和80.2%，较1-7月涨幅回落2.1个和0.9个百分点，合计分别占全省总量的34.3%和18.3%，占比略有上升；均价6096元/平方米，同比上涨19.5%。

数据显示，珠三角地区受房地产调控政策持续严厉、市场监督管理趋严、房贷利率全面上浮等多重因素影响，市场总体表现相对低迷；粤东西北地区因政策环境相对宽松，销售量同比仍大幅增长，成为商品房市场总体稳定发展的有力支撑。但与此同时，各地区的商品房销售量增速全面回落，呈现趋同走势。

市场持续供不应求

住宅库存去化显著

1-8月全省商品房和商品住宅新增批准预售面积分别为4122.29万和3552.15万平方米，同比下降6.8%和4.0%；自今年以来，商品房新增供应面积持续小于销售面积，供销比已连续三个月保持在0.43的水平，处于持续的供不应求态势。

从库存情况看，截至今年8月期末，全省商品房待售面积5226.99万平方米，同比下降7.6%，创2015年以来的库存低位。其中，商品住宅待售面积2638.16万平方米，同比下降19.1%；非住宅商品房待售面积2588.84万平方米，同比增长8.1%。数据反映，在“因城施政”的调控之下，全省的商品住宅待售面积已创下2013年以来最低水平，当前库存压力主要集中在非住宅商品房，相关去库存政策将进行调整。

总体资金压力上升

投资建设稳中趋降

1-8月，全省房地产到位资金12195.49亿元，同比增长10.5%，增速比1-7月下降3.1个百分点。其中，国内贷款2680.35亿元，增长52.1%；利用外资26.33亿元，下降26.6%；自筹资金3178.63亿元，增长8.8%；以销售回笼资金为主的其他资金6310.19亿元，下降0.4%。数据反映，随着金融去杠杆的持续推进，企业发债难度加大、发债成本上升，个人住房信贷也已明显收紧，企业销售回笼资金难度加大，资金压力逐步上升。

从房地产投资情况看，1-8月完成投资7329.01亿元，同比增长18.2%，增速比1-7月回落0.6个百分点，连续两个月回落。开发建设方面，截至今年8月末，全省商品房施工面积66497.53万平方米，同比增长13.4%。其中，本年新开工面积10693.05万平方米，同比增长16.5%；竣工面积4230.92万平方米，同比增长42.2%；1-8月各类开发建设数据较1-7月同比增速相应下降0.6个、1.4个和1.9个百分点。土地市场方面，8月末待开发土地面积3011.05万平方米，同比下降24.6%。其中，1-8月土地购置面积971.92万平方米，同比增长6.1%；成交价款794.78亿元，同比增长60.9%，较1-7月同比增速大幅回落38.3个百分点。数据显示，随着土地出让方式由单纯的价高者得改为“限地价、竞配建、竞自持”等多种组合方式，土地名义单价有所下降。

今年以来，央行实施稳健中性的货币政策，进一步完善宏观审慎政策框架，不断整顿金融秩序，M1、M2增幅持续下行，银行间拆借利率和个人住房贷款利率持续上升。预计下半年信贷将持续收紧，住房按揭贷款利率仍可能继续上浮，由此导致的购房成本上升、放款时间延长等，都将进一步影响购房决策，从而影响市场交易和企业资金回笼。

另一方面，随着金融监管力度的加大，企业发债的难度和成本还将进一步提高，企业的资金压力也将进一步凸显。同时，今年3月以来各地因城施策出台了相应的楼市调控政策，在“限购、限售、限价、限签、限贷”等严厉政策管控下，预计市场或将继续呈现量缩价稳的走势。

而受资金压力上升和限售、限签等影响，企业的投资建设进度也可能放缓，完成投资、施工面积、新开工面积、竣工面积等指标的同比增速可能进一步回落。鉴于当前多数城市商品住宅库存不足，企业的土地储备也持续下降，预计土地市场的竞争依然激烈，热点城市的土地资源仍将受到企业追捧。