【合富研究院】从粤港澳大湾区看房地产前景 （第三期：市场格局及价值区域）

影响区域市场价值的因素多种多样，包括公共配套、自然资源、产业发展、交通连接、土地供应、市场供求、客户构成、政府调控等各个方面。

然而，如果从更为宏观的角度入手，对不同区域的市场价值进行横向比较，则很容易发现“产业”与“交通”是影响区域市场价值的最关键因素。

珠三角城市以“世界工厂”闻名，普遍产业规模庞大，但不同区域由于产业类型及发展阶段差异，产业效能不尽相同。

下图为粤港澳湾区城市不同区域产业效能对比（使用人均GDP衡量），不难看出：城市内部第三产业（尤其金融、商贸、现代服务业）水平更高、或高新产业规模效应更强的区域，其产业效能显著高于城市其它区域。

粤港澳湾区各城普遍路网完善，轨道交通及跨海桥梁是未来发展重点。下图为珠三角城市现状有地铁通达的区域，广州、深圳两大都会城市地铁网络覆盖最为完善，佛山、东莞亦有部分区域实现地铁连通。2018年内，广州的地铁网络将快速延伸至增城、花都、从化三个远郊区域。

港珠澳大桥是近年最为重大的跨区域桥梁工程，将于2017年底实现贯通，伴随相关工程逐步落实，珠海市场于近年快速发展。

将产业与交通因素结合，得出下图。通过与现状区域市场价格比对，不难发现产业与交通两大因素对区域价值的影响：产业发展水平高、交通覆盖完善的区域，其市场价值高于其它区域；同一交通辐射圈层内产业水平更高的区域，其市场价值亦相对更高。

为何“产业”与“交通”足以影响

不同区域市场价值高低？

答案是：上述两者均是“综合因素”

举例而言：

①公共配套最为完善的区域，其土地供应空间有限导致市场供求紧张，资源集约要求下普遍以第三产业为支撑，经济效能与造富能力自然高于其它区域→ 因而，产业效能高的地方往往其市场价值亦相对更高；

②城市拓展与交通网络延伸高度重合，政府资源与社会投资向相关区域倾斜；购买力因应不同区域价格差距，依路桥/轨道向相邻区域扩散 →因而，交通连通（或即将连通）的区域往往其市场发展空间亦相对更大。

……

各城重点发展的产业区域如下图所示：

粤港澳湾区未来轨道连接如下图所示：

【更详细的产业与交通发展分析，请见本订阅号《从粤港澳大湾区看房地产前景（第一期：区域价值前景）》内容。】

【说明：本次分析主要建基于现状可以确认的发展趋势。不可估计的因素包括：未来政府规划变化有可能对区域价值产生更大影响，另外，政府调控、房企走货、买家心态等因素变化亦会对局部市场带来明显影响。本部分内容仅供参考】

结合各区域现状房价、政策强度，依未来“产业”及“交通”利好程度，得出下表：

至此，“粤港澳大湾区”专题分析暂告一段落。

“粤港澳大湾区”各城市后续市场发展情况，我们将持续跟进。